[문] 제가 임차해 살고 있는 주택이 경락되어 배당기일까지 진행됐습니다. 그런데 제 전입일자는 근저당권자보다 8개월 앞서있는데 법원에선 배당금액으로 제 보증금보다 훨씬 적은 금액이 배당되었습니다.

참고로 전 근저당권자보다 8개월 먼저 전입해 지금까지 살고 있고 보증금도 실제로 입금하였으며 현재까지 점유도 하고 있습니다. 또 만약 제가 배당금을 일부라도 받았다면 임대차 보호법의 대항력이 소멸하는지요?

[변호사] 배당요구란 다른 채권자에 의하여 개시된 집행절차(경매)에 참가하여 경매된 재산의 매각대금으로부터 자기의 채권을 변제받기 위하여 법원에 신청하는 행위를 말합니다.

만약 귀하가 근저당권자보다 전입신고일이 8개월 앞서 있고 현재 위 주택에서 살고 있는 상태라면 주택임대차보호법상 근저당권자보다 우선 배당을 받을 수 있습니다. 단 배당요구를 하였어야 할 것입니다.

위와 같은 경우 귀하는 배당법원에 주민등록등본, 확정일차 임대차계약서를 제출하여 배당이의의 소를 제기하여야 하며, 위 배당기일에 반드시 출석하여 이의를 한 채권자(79다1846)만이 위 배당이의의 소의 원고적격이 인정되므로 배당기일에 출석하여 이의를 하여야 배당이의의 소를 제기할 수 있습니다.

만약 귀하가 배당이의의 소를 제기하지 아니한다고 하더라도 판례는 배당을 받아야 할 채권자가 배당을 받지 못하고 배당을 받지 못할 자가 배당을 받은 경우에는 배당을 받지 못한 채권자로서는 배당에 관하여 이의를 한 여부에 관계없이 배당을 받지 못할 자이면서도 배당을 받았던 자를 상대로 부당이득반환청구권을 갖는다(대법원 1988. 11. 8. 선고 86다카2949 판결, 2000. 10. 10. 선고 99다53230 판결)고 하고 있으므로 귀하의 우선변제권을 입증한다면 후순위인 위 근저당권자를 상대로 부당이득반환청구소송을 제기할 실익이 있습니다.

또한 임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법을 보면 배당요구를 하였다고 하더라도 보증금을 반환받을 때까지는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있으므로(주택임대차보호법 제3조의 5) 이 경우 남은 보증금을 받을 때까지 건물인도를 거부하는 방법도 있습니다.

주택임대차보호법은 임차인이 주택을 실제 인도받고 주민등록을 한 경우 물권에 버금가는 강력한 대항력과 우선변제권을 인정하고 있습니다. 따라서 위와 같은 일이 발생시에는 즉시 전화나 사무실을 방문하셔서 상담하시면 사건을 보다 간단하고 신속하게 해결할수 있습니다.

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