[문] 저는 A라는 사람에게 제 소유의 단독주택 중 방1칸을 임차보증금 500만원, 월세 50만원, 임대차 기간 2년으로 정하여 임대한 사실이 있습니다.

그런데 임차인인 A는 이사 온 지 6개월 이후부터 현재까지 1년이 넘도록 단 한번도 월세를 내지 않고 있으며, 주택에서 나가라고 해도 보증금과 임차인이 지출한 주택에 지붕을 보수, 도색, 전기배선시설비용 등 3,000,000원을 주기 전까지는 나갈 수 없다며 나갈 생각을 하지 않고 있습니다.

현재 임대차기간이 약 3개월 정도 남았는데 그 전에 어떻게든 임차인을 내보내고 싶은데 내보낼 방법이 없을까요?

[변호사] 위 사안은 우리주위에서 흔히 볼 수 있는 경우로 위와 같은 경우 민법은 임대인을 보호하는 많은 규정들을 두고 있습니다.

민법은 ‘임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 이전까지의 기간’에 임대인에게 임대차계약을 다시 맺지 않겠다는 갱신거절의 통지를 하여야 임대차기간 만료를 이유로 임대차 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.

만약 임차인인 A가 차임(월세)지급을 2회 연체하였다면, 임대인은 민법상 임대차계약을 해지할 수 있고 임차인에게 차임 미지급을 이유로 내용증명을 통보하면 임대차계약해지의 효력이 발생합니다.

임차인이 차임을 2회 이상 연체할 경우 임차인은 부속물 및 지상물 매수청구권 등 임차인으로써 많은 권리를 행사할 수가 없으므로 임차인인 A가 위와 같이 부속물인 전기배선시설비용을 집주인인 원고는 지급할 필요가 없습니다.

보통 임대차계약서를 작성할 때 중개업소 등에 비치하는 계약서는 ‘임대차 종료시 임차인은 임대차 목적물을 원상회복하여 임대인에게 반환한다’는 규정이 부동문자로 인쇄되어 있어 유익비나 필요비 등 일명 ‘집을 고치고 수리하는 데 든 비용’은 인정되지 않으므로

집주인은 A에게 주택 지불 보수 및 도색비용 역시 유익비나 필요비 포기조항에 근거하여 지급하지 않아도 됩니다.

임대차계약을 해지한 후에도 임차인이 집을 비워주지 않는다면 부득이하게 명도소송을 제기해야 하는데 명도소송을 제기하기 전에는 선행절차로써 ‘점유이전금지가처분’을 신청하여야 합니다.

그 이유는 명도소송이 제기되는 사이에 임차인인 A가 다른 사람에게 다시 집을 전대 혹은 양도하면 명도소송에서 이겨도 집행불능이 되어 집주인이 다시 소송을 제기하여야 집행을 할 수 있기 때문입니다.

따라서 위와 같이 임차인이 차임을 계속 미지급하고 건물을 인도하지 않을 경우에는 사전에 법률 전문가인 변호사와 사실관계에 대하여 심리한 후에 신속하게 가처분을 먼저 하여야 시간과 비용을 많이 절약할 수 있습니다.