[문] 저는 토지위에 건물을 신축하기 위하여 A 소유의 토지 약 500평에 대하여 부동산중개업자의 소개를 받아 3억원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하면서 계약금 3,000만원은 당일 지급하였고, 중도금 1억은 1달 후에, 나머지 잔금은 1달 후에 공인중개사 사무실에서 만나서 지급하기로 하였습니다.

그런데 중도금 지급기일에 제가 공인중개사 사무실에 중도금 1억을 가지고 갔더니 A가 땅값이 많이 올랐으니 땅을 팔지 않겠다며 계약을 해제하고, 계약금의 배액을 반환해 주겠다는 것이었습니다. 그런데 저는 돈보다 토지를 취득하고 싶은데 방법이 없을까요?

[변호사] 부동산 매매계약을 체결할 때 계약시 상대방에 대하여 금전을 교부하는 경우가 많은데 이를 계약금이라고 합니다. 이러한 계약금은 해약계약금으로 판례가 인정하고 있는데, 당사자 중 누구든지 계약후 상대방이 ‘이행에 착수’하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하거나, 매도인은 계약금의 배액을 반환하여 계약을 해제할 수 있으며, 계약금반환이 과다한 경우에 판례는 반환할 계약금의 감액도 인정해 주고 있습니다.

여기서 ‘이행의 착수’라는 말이 문제가 되는데 보통 상대방에게 중도금, 잔금 지급을 착수하거나 또는 매도인이라면 소유권이전등기에 필요한 서류를 상대방에게 교부하기 시작한 때를 말하며, 이 단계에 이르면 매매계약은 위 계약금 포기 또는 반환만으로는 해제할 수 없으며, 만약 매도인이 위 부동산을 이중으로 타인에게 매도하였다면 배임죄로 형사처벌을 받게 됩니다.

위와 같은 경우 매수인이 부동산 중개사무소에 중도금을 지급하려고 가지고 갔다면 ‘이행의 착수’가 있는 것으로 보는 것이 판례인바, 위 경우 입증책임은 이행의 착수를 주장하는 자인 매수인에게 있습니다.

그러므로 위 매매계약은 A의 계약금 반환으로는 해제되지 않으며, 토지를 취득하고 싶은 매수인으로써는 중도금 및 잔금을 교부하는 등으로 ‘이행을 제공’하여 상대방의 동시이행항변권을 무력화시킨 후에야, 소유권이전등기를 구하는 민사소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 소유권이전등기를 함으로써야 비로소 소유권을 취득할 수 있습니다.

여기서 ‘이행의 제공’이란 채무의 내용인 급부를 제공하는 것을 말하며, 부동산 매매계약에서는 매도인의 입장에서는 소유권이전등기에 필요한 서류(등기권리증, 인감증명서 등)를, 매수인의 입장에서는 중도금 및 잔금지급을 말합니다.

따라서 매수인은 중도금 및 잔금을 지급하면서 매도인에게 소유권이전등기의무절차를 이행하라고 상당한 기간을 정하여 최고하고, 매도인이 상당한 기간 내에 계약을 이행하지 않을 경우 채무불이행을 이유로 계약해제를 할 수 있는 것입니다.

부동산 매매계약은 크게 계약금 지급단계와 이행의 착수단계로 나누어서 각각의 법리에 따라서 판단을 하여야 하며, 매매계약이 해제되거나 무효로 되는 경우 일방은 큰 손해를 입는 경우가 많습니다.

따라서 부동산 매매계약을 체결하기 전에 꼼꼼히 계약서를 확인하여야 하며, 문제가 발생하면 즉시 전문가와 상의하여야 계약금반환이나 계약금 몰취, 계약해제로 인한 손해를 피할 수 있다고 할 것입니다.

※ 무료법률상담 언제든지 환영합니다 !
“정석법률사무소 변호사 김정석”
☎ 031-384-9933