[문] 저는 A 소유의 단독주택에 입주하여 보증금 5,000만원, 임대차 기간 2년, 월세 20만원으로 하는 임대차계약을 체결한 후 입주하여 살고 있습니다.

그런데 입주하자마자 주택의 보일러가 고장이 나서 집주인에게 수리를 요구하였으나 집주인이 들어주지 않아 제 비용으로 40만원을 들여서 보일러를 구입하여 설치하였고, 천장에서 물이 새서 옥상에 방수비용으로 100만원을, 화장실에서 악취가 나서 하수도 공사비용으로 약 30만원 등 이런저런 공사비용으로 200만원이 들었고,

이후 집을 잘 수리하여 임대차 기간이 2개월 남을 무렵 집주인인 A가 아무런 말도 하지 않자 임대차계약이 갱신된 것으로 생각하고 계약기간 2년을 경과해서 살고 있었습니다. 그러다가 계약기간이 끝나고 2달 후 내용증명이 왔는데 집주인인 A가 ‘계약이 만료되었으니 월세를 30만원 더 올리지 않으면 집에서 나가던지 알아서 하라‘고 합니다. 저는 이 주택에서 조금 더 살고 싶고, 나가더라도 주택에 투자한 비용을 받고 싶은데 어떤 방법이 없을까요?

[변호사] 위와 같은 경우 임차인들은 법을 잘 몰라서 임대인의 요구에 따라 보증금이나 월세를 올려주거나, 이사를 하면서 자신이 투자한 비용에 대하여 받지 못하는 경우가 많은데, 민법 및 주택임대차보호법에서는 임차인의 보호를 위하여 많은 규정을 두고 있습니다.

첫째, 주택임대차보호법 제6조는 집주인이 임대차기간이 끝나기 전부터 6개월 전부터 1개월전까지 기간동안 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하였다면 주택임대차보호법에 따라 2년의 기간 동안 다시 임대차계약이 맺어진 것으로 되어 임차인은 위와 같은 사유를 들어 집주인에게 대항할 수 있습니다. 그러나 위와 같은 경유 임차인이 2기에 달하도록 차임을 연체한다면 위와 같은 주장을 할 수 없습니다.

둘째, 주택임대차보호법시행령 2조는 월세에 대하여 1년 이내에 1/20을 초과해서는 증액하지 못하도록 하고 있으므로 집주인이라도 임차인의 동의없이 월세를 마음대로 증액하지 못하도록 하고 있으며,

셋째 방수비용이나 하수도 공사비용은 민법상 일종의 필요비, 유익비에 해당이 되어서 임차인이 임대인에게 비용청구를 할 수 있습니다. 그러나 위 필요비와 유익비는 보통 임대인이 임차인과 임대차계약체결시 계약서에 위 비용을 청구하지 않겠다고 명시하는 것이 일반적이므로 위와 같은 경우에는 비용을 청구할수 없습니다.

그러나 보일러 구입 설치비용은 일종의 부속물매수청구에 해당하는 것으로써 민법은 지상물청구권과 함께 강행규정(임대인과 임차인이 합의하였더라도 합의의 효력을 부정할수 있는 규정)으로 보아 임차인의 권리를 보호하여 주고 있으므로 계약서에 부속물 및 지상물 매수청구권을 포기한다고 표기되어 있다고 하더라도 나중에 이사갈 때 임대인에게 투자한 비용청구가 가능합니다.

위에서 언급한대로 임차인의 권리에 대하여 살펴보았는데, 위와 같은 임차인의 권리는 차임 즉 월세를 성실하게 납부한 임차인에게만 인정하고 있다는 점을 잘 기억하셔셔, 차임을 2회 이상 연체하면 안되겠습니다.

마지막으로 한가지 더 언급하자면 원칙적으로 임대차계약에서 임대인은 임차인으로 하여금 임차목적물을 사용, 수익하는데 필요한 상태를 유지하여 줄 의무가 있으므로, 임차인은 자신이 임대주택에 비용을 투자하였다면 영수증을 모아두거나 미리 사진을 찍어 놓는다면 임차인이 투자한 비용에 대하여 입증이 보다 쉬울수 있어 나중에 있을 분쟁에서 유리하게 대처할 수 있다고 생각합니다.

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